Partita Iva, a chi serve per gli affitti brevi: ultime novità sul ddl Bilancio 2026
A chi serve la partita Iva per gli affitti brevi nel 2026? Sugli adempimenti fiscali di chi dà in locazione i propri immobili per un periodo fino a 30 giorni è stato presentato un emendamento al disegno di legge di Bilancio 2026 che, qualora venisse approvato, renderebbe più immediata la presunzione dello svolgimento di un’attività d’impresa. Di conseguenza, l’obbligo di possesso della partita Iva scatterebbe a partire dal terzo immobile dato in affitto e non più dal quinto come succede tuttora. La differenza non è di poco conto perché comporta adempimenti fiscali e amministrativi ai quali i proprietari degli immobili dovranno abituarsi. La prima scelta da fare è quella del regime fiscale, ovvero se adottare il sistema ordinario o quello forfettario. In quest’ultimo caso, si sfrutterebbero i vantaggi della flat tax del 15 per cento, con l’ulteriore agevolazione del 5 per cento di imposta sostitutiva per i primi anni di attività.
Ultime novità affitti brevi nel Ddl Bilancio 2026: quando scatta l’obbligo di partita Iva
Le ultime novità sulla Manovra 2026 potrebbero rivedere formule contrattuali, regimi fiscali e imposte legate agli affitti brevi. Rispetto a quanto avviene attualmente, nel 2026 potrebbe essere abbassata a tre la soglia degli immobili dati in locazione per far scattare la presunzione di attività d’impresa. Nel calcolo si considerano le sole locazioni fino a 30 giorni. Di conseguenza, gli affitti di durata superiore, come quelli con contratto 4 + 4, non rientrano nel computo dell’esercente attività d’impresa. Chi si ritrovi in questa situazione potrebbe destinare un immobile alla locazione lunga, escludendola di fatto dal nuovo regime in arrivo. Analogo ragionamento si può fare per l’affitto delle singole stanze: l’immobile conterebbe sempre come uno.
Ordinario o forfettario per gli affitti brevi con partita Iva 2026?

Qualche riflessione in più va fatta sul tipo di partita Iva e sull’iscrizione alla gestione previdenziale legata agli affitti brevi. I contributi da versare all’Inps riducono il margine di guadagno sulle locazioni fino a 30 giorni. Chi sceglie il regime ordinario Irpef deve calcolare il reddito annuo sommando i ricavi degli affitti degli immobili al netto della riduzione forfettaria del 15 per cento prevista dall’articolo 90 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir). La percentuale esclude, tuttavia, la possibilità di portare in deduzione altri possibili costi d’esercizio. Sul reddito ottenuto dalla formula si calcola l’Irpef nelle percentuali in vigore nel prossimo anno, pari al 23, 33 e 43 per cento. Non si paga invece l’Irap, ma è obbligatoria l’emissione della fattura elettronica per tutti i contratti di locazione. Nel documento non si applica l’Iva in quanto l’affitto dei fabbricati abitativi si considera esente.
Quando conviene la flat tax sulle locazioni?

L’alternativa per le locazioni brevi di almeno tre immobili nel 2026 è l’apertura della partita Iva a regime forfettario. In questo caso, si paga la flat tax del 15 per cento, ovvero del 5 per cento per i primi cinque anni di attività. Per il calcolo dell’imposta occorre sommare i ricavi percepiti nell’anno e applicare il coefficiente di redditività che, per questo tipo di attività, è pari all’86 per cento. L’aliquota esclude la possibilità di portare in deduzione possibili costi sostenuti per lo svolgimento dell’attività. Dal risultato si deducono i contributi previdenziali versati all’Inps e si applica il 15 per cento (o il 5 per cento) per determinare l’imposta sostitutiva. Anche i forfettari devono emettere la fattura elettronica su ogni contratto di affitto senza applicare l’Iva in quanto l’attività rientra tra le operazioni esenti.

























, ma mi sono sentito sempre tutelato e protetto.